Несмотря на наличие возможности  получить правовую помощь, в том числе и дистанционно, особенно при заключении сделок требующих соблюдение особых условий, стороны зачастую это игнорируют, что приводит к сложностям в подтверждении своих прав на имущество. 
Что делать, если по каким-то причинам документы на недвижимое имущество отсутствуют?

Если правоустанавливающие документы имеются не в полном объеме, утрачены или повреждены, что затрудняет их использование  по назначению, то их можно восстановить или получить недостающие сведения  в исполкоме (администрации района в г. Минске). В исполком следует обращаться и при отсутствии документов на домовладение в целом, поскольку в суде всегда уточняется вопрос была ли попытка разрешить сложившуюся проблему без обращения за судебной защитой. Приобретение права собственности на основании давности владения недвижимым имуществом регулируется ст.235 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Для того, чтобы стать собственником недвижимого имущества, которым вы пользуетесь давно и считаете его своим, необходимо соблюсти следующие, предусмотренные законодательством условия: 
1.владение таким имуществом должно быть добросовестным;
2.владение должно быть открытым;
3.владение является непрерывным;
4.срок владения составляет не менее 15 лет.
Все условия должны иметь место одновременно и отсутствие хотя бы одного из них станет препятствием для признания за вами права собственности на недвижимость.

Что подразумевается под каждым из вышеназванных пунктов?

Добросовестность владения предполагает, что во-первых, имущество поступило в ваше владение без совершения противоправных действий и без нарушения чьи-то прав, а во-вторых владелец сам не знает о том, что надо совершить определенные действия, чтобы узаконить свою право на имущество. 

На практике открытость владения выглядит, как проживание и использование недвижимого имущества, как своего собственного: оплата налогов за землю, оформление страховки на дом, оплата электричества, реконструкция жилого дома, обработка земельного участка и т.д. Нередки случаи, когда претендент на спорную недвижимость даже оказывается в ней зарегистрирован, но основания такой регистрации отсутствуют (обычно в сельской местности или небольших городах).

Непрерывность владения предполагает постоянное проживание или использование недвижимого имущества на протяжении указанного в законе срока, при этом, если до истца спорным домом владел, например, его родственник, который также проигнорировал требование законодательства о регистрации своих прав на это имущество, то срок его проживания можно засчитать в общий 15-летний период проживания. На практике, такое суммирование как раз и происходит, когда семья, связанная родственными связями на протяжении длительного времени живет в доме, который за долгие годы так и не получил своего зарегистрированного владельца, тем не менее, никто иной не заявлял своих претензий на такое имущество. После смерти представителей старших поколений владение продолжается, пока кто-то наконец не заинтересуется имеется ли вообще документы на такой дом. 

Следует сказать, что если в недвижимом имуществе  у вас имеется доля в праве собственности, которая просто пока не выделена: вы оказались наследником, который вступил в наследуемое имущество, но не получил свидетельство о праве собственности на наследственное имущество в отношении спорного объекта, или у вас есть право пользования, возникшее на основании какого-либо договора, но оно не оформлено и т.д, то вышеуказанные обстоятельства являются прямым препятствием для обращения в суд и установления права собственности на основании приобретательной давности. 

Пример из практики: За юридической помощью обратилась гр-ка С., которая сообщила, что ей в наследство после смерти бабушки достался дом в деревне, которым покойная пользовалась больше 20 лет, купив его у предыдущего собственника. После обращения в нотариальную контору за принятием наследства, клиенту было отказано в выдаче свидетельства о праве собственности на наследственное имущество, по причине того, что спорное имущество за покойной не зарегистрировано, а согласно выписки из ЕГР недвижимого имущества дом по прежнему зарегистрирован на имя прежнего владельца. У гр-ки С имелась расписка, составленная в присутствии свидетелей прежним титульным собственником, согласно которой она продала спорный дом более 20 лет назад бабушке клиента. Было составлено исковое заявление в суд о признании права собственности на спорный дом, где указано также требование об установлении возникновения права собственности на недвижимость по приобретательной давности за покойной бабушкой. В качестве ответчиков были заявлены наследники титульного собственника, умершего на момент спора, которые при открытии наследства после его смерти  не заявляли спорный дом в качестве наследственного имущества.   Исковые требования клиента были удовлетворены в полном объеме. 

Следует сказать, что несмотря на то, что такого рода споры могут быть рассмотрены в рамках и особого производства, чаще всего суды оставляют такие заявления без рассмотрения и разъясняют право стороны обратиться за защитой своих прав в рамках искового производства.