Объект недвижимости будь то жилой дом, квартира, земельный участок и т.д. могут находиться в долевой собственности у нескольких лиц. Причины, по которым вы оказались не единственным владельцем такого объекта, абсолютно разные: наследование одного объекта, раздел, приобретение доли и т.д.    

При осуществлении практически любой административной процедуры, а иногда даже просто при заключении гражданско-правового договора, исполнение которого затрагивает рассматриваемое имущество, требуется получение согласия иных собственников такого имущества.

Одним из самых актуальных является продажа своей доли в жилом помещении( доме), которую, допустим, второй собственник не желает приобретать. Согласно ст. 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь, у остальных участников долевой собственности есть преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.  На практике мы сталкиваемся с тем, что такие письма, отправленные нотариусом, другой собственник не получает. В таких ситуациях мы подаем иск об устранении препятствий в осуществлении права собственности и просим суд разрешить совершение сделки без согласия других собственников. 

Такого рода иск актуален и при ситуации, когда в доме или квартире планируются или уже произведены работы по реконструкции и перепланировке, но вторая сторона не дает согласие на осуществление процедуры получения разрешения на производство таких работ или принятия этих изменений в эксплуатацию. Под данную категорию споров подпадают и случаи уклонения от государственной регистрации сделок с недвижимостью, получение различного рода разрешений на производство необходимых работ, связанных с общим имуществом, а также случаи создания препятствий для использования объекта по назначению.

Следует сказать, ввиду того, что обращаться в суд необходимо именно с исковым заявлением, то истцу надо позаботиться о том, какие доказательства будут подтверждать его позицию по делу. Фактически надо обосновать, зачем вам понадобилось осуществить ту или иную административную процедуру, или какими действиями ответчик нарушает ваши права и в чем это нарушение проявляется. Следует сказать, что сам факт нарушение каких-либо норма (например, санитарных, противопожарных и т. д.) напрямую не свидетельствует о нарушении конкретно ваших права. Само по себе нарушение не является предметом спора, если оно не ущемляет ваши права по владению, пользованию и распоряжению.

Не могу не отметить, что не всегда волю второго собственника можно обойти. Судебная практика постоянно меняется и при наличии нормы права, которая не претерпела изменений, может кардинальным образом поменяться ее применение. В свою очередь, ответчик должен доказывать, что удовлетворение требований истца будет нарушать его права и подтверждать это имеющимися доказательствами.   

Пример из практики: Гражданин Н. обратился с иском об устранении препятствий в осуществлении права собственности указав, что не может получить согласовать имеющуюся в доме перепланировку и новый  паспорт технических характеристик спорного жилого помещения, поскольку два других собственника ему в этом отказывают. В суд истцом был предоставлен архитектурный проект, из которого следовало, что при выполнении строительных работ не было допущено нарушение существующих требований в области жилой застройки. В свою очередь ответчик предоставил заключение эксперта, которое подтверждало уменьшение площади помещений, которыми пользовался ответчик и отсутствия доступа к подсобным помещениям, имеющимся ранее. Судом в было отказано в иске, поскольку произведенная реконструкция было произведена с нарушением прав ответчика.